賃貸物件の立ち退き料に関する決まりはある？相場や注意点をご紹介

賃貸物件を経営している大家さんのなかには、何らかの事情で入居者の方に退去してもらいたいと考えている方もいるでしょう。
立ち退き料を支払えば退去してもらえる場合もありますが、決まりや相場を知っていないと交渉もしにくいものです。
今回は、賃貸物件における立ち退き料とは何か、立ち退き料の相場や注意点についてご紹介します。

賃貸物件における立ち退き料とは

賃貸物件の立ち退き料とは、大家さんの都合で入居者の方に退去してもらうために支払うお金です。
入居者の方が新居を探し、引っ越しをするための費用として支払うものになります。
立ち退き料は法律上支払う義務があるわけではないものの、通例として支払われる場合が多いです。

立ち退きのためには交渉が必要

大家さんの都合で入居者の方に退去してもらう場合は、立ち退き交渉と呼ばれる交渉が必要です。
本来、正当な事由がなければ入居者の方を一方的に退去させることはできません。
正当な事由とは、入居者による家賃の不払いや建物の建て直しなど、退去になっても仕方がないと判断される事情のことです。
日本では借地借家法により入居者の権利が保護されており、こうした事情がなければ貸主側から賃貸借契約を解除できません。
立ち退き料を支払った事実も正当な事由として認められる場合があり、交渉によって支払い額などを決める必要があるのです。

立ち退き料と退去してほしい理由の相関

大家さんが入居者の方に退去してほしい理由が正当であると認められるほど、立ち退き料の支払いも少なくなります。
海外赴任などで一時的に自宅を賃貸物件として貸し出しており、戻ってきたときに住む家がないため自宅を返してほしいなど大家さん自身がその物件を使用する必要がある場合は正当性が強いです。
一方で、大家さんがほかに住める物件を所有している場合は正当性が弱く、立ち退き料も高くなります。
ほかにも、老朽化に伴う建て替えや売却を理由にしている場合は正当性が弱く、支払わなければならない立ち退き料も高いです。
一方で、入居者の方が家賃を何か月も支払っていないなど、契約違反をしている場合はそもそも立ち退き料が要りません。
定期借家契約で期限を決めて契約を結んでいる場合や、建て直さないと倒壊するような危険が発生している場合なども同様に立ち退き料は不要です。

賃貸物件における立ち退き料の相場

賃貸物件の立ち退き料は通例で支払われているものではなく、明確な決まりがあるわけではありません。
そのため上限や下限があるわけではなく、いくらになるかは交渉によって変化します。
家賃の6か月程度が相場になっており、追加で引っ越し費用がかかる場合が多いです。
入居者の方との交渉次第では、もっと安い立ち退き料で引っ越してくれる場合もあります。
しかし、立ち退いてほしい理由の正当性が弱かったり、入居者の方との信頼関係が築けていなかったりすると交渉が長引く場合が多いです。
場合によっては、交渉を長引かせて立ち退き料を吊り上げようとされることもあります。
普段から入居者の方と良好な関係を築きつつ、立ち退き交渉をおこなう場合は誠意をもって退去をお願いするようにしましょう。

賃貸物件の立ち退き料の内訳

立ち退き料の相場は家賃6か月分と引っ越し費用であり、これを具体的な金額にすると40万円～80万円程度になります。
この立ち退き料には、内訳として引っ越し費用のほかに不動産会社への仲介手数料や新居の家賃が含まれているのが一般的です。
入居者の方が新居を探す場合、基本的に不動産会社に依頼して物件を探し、賃貸借契約を仲介してもらいます。
そのため、契約にかかる費用を大家さんが負担する必要があり、不動産会社への仲介手数料が立ち退き料に含まれるのです。
また、急遽新しい物件を探すことになるため今までどおりの家賃の物件が見つかるとは限りません。
立ち退いてもらう物件よりも家賃が高くなる場合があるため、その差額も含めて6か月分の家賃が必要になります。

立ち退き料を安くするには

立ち退き料の相場は交渉次第で安くすることが可能です。
たとえば、本来であれば退去のときに入居者の方に原状回復してもらう必要がありますが、その義務を免除すれば立ち退き料を安くできる可能性があります。
また、ほかに経営している賃貸物件があるのであればそちらを代替物件として提案し、引っ越してもらうこともできるでしょう。
先に敷金を返金する、退去までの賃料を免除するなど、金銭面での優遇によって立ち退き料が安くても納得してもらえる場合もあります。
建て替えのために立ち退いてもらう場合は一時的な退去として、再契約を約束すると立ち退き料を安くできる可能性が高いです。
どうしても金額の交渉が難航する場合は、入居者の方が契約に違反していないか細かくチェックする選択肢もあります。

賃貸物件の立ち退き料に関する注意点

大家さんの都合で入居者の方に退去してもらう場合、立ち退き料を支払えば無条件で退去してもらえるわけではありません。
交渉して立ち退き料を支払う場合でも、留意しておくべき注意点が存在します。
法律上の決まりなどもあるため、注意点を確認して交渉に臨むようにしてください。

退去してほしい理由を明示する

賃貸物件の立ち退き交渉における注意点として、退去してほしい理由は明確に伝える必要があります。
理由を濁して立ち退きを迫られると、入居者の方も良い気はしません。
むしろ反感を持たれて交渉が難航する可能性もあるため、基本的になぜ退去してほしいのかははっきり、分かりやすく伝えることが大切です。
入居者の方には引っ越しの準備や新居探しで迷惑をかけることを考慮して、誠実に対応するようにしましょう。

6か月前までに解約の申し入れをする

入居者の方に退去をお願いする場合、契約期間満了の6か月前までに申し入れをおこなわなければなりません。
契約期間が決まっていない賃貸借契約の場合は、解約を申し入れてから6か月後が退去の日になります。
退去してほしい日や契約期間が満了する直前に交渉しようとしてもできないため注意しましょう。
一方で、入居者の方は解約勧告を受けてから物件を探さなければならず、6か月では時間が足りない可能性もあります。
何らかの事情で立ち退きをお願いしなければならないことがあらかじめ分かっている場合は、1年間などスケジュールに余裕を持たせて交渉を始めると良いでしょう。

管理会社は立ち退き交渉ができない

賃貸物件の大家さんの多くは、普段の経営や入居者の方とのやり取りを管理会社に任せています。
しかし、入居者への立ち退き交渉については、管理会社は代行できません。
そのため、原則として大家さん自身が入居者の方と交渉する必要があります。
第三者に交渉を依頼したい場合は、管理会社でなく弁護士に依頼しなければなりません。
ただし、入居者の方とは大家さん自身が交渉したほうが誠意が伝わりやすいです。
とはいえ交渉がこじれてトラブルになる可能性もあるため、必要に応じて弁護士に相談しながら慎重に交渉する必要があります。
また、実際にトラブルになってしまった場合はそれ以上自力で交渉しようとせず、弁護士に任せるようにしましょう。
ただし、弁護士に依頼すると報酬が必要になり、裁判になると出費が大きくなるため注意が必要です。

まとめ

入居者の方に立ち退きをお願いする場合、交渉して立ち退き料を支払うのが一般的です。
立ち退き料は退去の理由や交渉によって金額が変化しますが、家賃6か月分と引っ越し費用を支払うのが相場となっています。
交渉が難航するほど退去までにかかる費用がかさむ可能性があるため、スムーズに交渉できるよう工夫するのがおすすめです。