賃貸借契約の契約期間は2年が目安？更新の手続きや更新料も解説

多くの契約には契約期間の定めがあり、賃貸借契約も契約内容によっては期間が決まっています。
契約期間の満了時は更新がおこなわれることが多いですが、手続きをどうおこなうかも契約により異なるでしょう。
今回は、賃貸借契約の契約期間は2年が多いこと、更新の手続きや途中解約の手続きについて解説します。

賃貸借契約の契約期間は2年が目安

多くの賃貸借契約では、2年を目安に契約期間を定めます。
ただし、契約の形態や内容によって実際の契約期間は異なるため、契約前にしっかりチェックしておく必要があります。

普通借家契約の契約期間

普通借家契約は、一定期間ごとに契約期間の満了を迎えるものの、その都度契約が更新されて半永久的に契約が続く形態のことです。
2年ごとに契約を区切っていることが多いものの、基本的に1回の契約期間は1年以上必要になります。
自力での更新が必要な場合と自動で更新される場合があり、更新料が必要かどうかもまちまちです。

定期借家契約の契約期間

定期借家契約は、賃貸物件を借りられる上限の期間があらかじめ決まっており、それが契約期間に反映されている契約です。
そのため契約期間の満了に伴う更新手続きがなく、期間が終了したら速やかに退去する必要があります。
契約期間は一定ではなく、大家さんや物件によってそれぞれ異なる期間が設けられているのが特徴です。
1年未満の短期間契約もあれば、3年以上の長期間にわたる契約を結ぶ場合もあります。
大家さんが長期出張している間だけの契約であったり、解体や建て直しまでのつなぎとしての契約だったりする場合が多いでしょう。
どうしても再契約したい場合は要望を聞いてもらえる可能性もありますが、基本的に新規契約と同じ手数料が必要です。

賃貸借契約に2年契約が多い理由

普通借家契約の契約期間が2年間に設定されているのは、1年以上の契約期間が必要になるためです。
1年未満の契約期間だと、借地借家法により契約期間の定めがない契約だとみなされます。
期間の定めがない契約では、解約に関するさまざまな取り決めができず契約書にも記載できません。
解約に関する取り決めができないと、大家さんにとっては不利な契約内容になってしまう場合が多いです。
そのため、普通借家契約では1年以上の契約期間を定めて賃貸借契約を結びます。
ただし、転勤などで引っ越すことを考えると3年以上の契約期間は長すぎるため、間をとって2年間にすることが多いのです。

契約期間満了時の賃貸借契約の更新手続き

普通借家契約であれば、契約期間満了時に契約を更新して同じ賃貸物件に住み続けられます。
契約の更新は自動でおこなわれる場合と手動でおこなう場合があり、更新料がかかることもあります。

多くの場合は期間満了前に通知が来る

基本的に賃貸借契約は以前と同じ内容で契約を更新しますが、項目を変更したいケースもあるでしょう。
そのため、多くの場合では契約期間満了の前に契約内容に変更はないか、そのまま更新して良いかを確かめる目的で通知が届きます。
大家さんからの通知が届くのは、契約期間満了の1～3か月前頃が多いです。
期間満了とともに契約を解約して退去したい場合は、通知が届くのと同じ1～3か月前までに大家さんに通知する必要があります。

契約を自動更新する場合

賃貸借契約を自動更新する定めになっている場合、そもそも通知が届かないことがあります。
自力で何らかの手続きをしなくても自動で契約が更新されるため、期間の満了に気づかないことも多いです。
そのため、自動更新の契約を解約したい場合はとくに気を付けて時期をチェックしておく必要があります。
大家さんからの通知がなくても、解約を希望するのであれば1～3か月前に申し込まなければなりません。
実際に何か月前までに解約を申し込むべきなのかは契約により異なるため、事前に解約に関する取り決めを確認しておきましょう。

更新料は発生するのか

賃貸借契約を更新する場合、契約によっては更新料が発生します。
東京や大阪など、都心部で借りている物件では自動更新でも手動の更新でも更新料が発生することが多いです。
一方で、地方の物件では更新料を請求していない大家さんも少なくありません。
更新料を請求すると入居者が見つからず空室率が上がる可能性があるため、更新料を免除していることがあります。
賃貸借契約における更新料の相場は、家賃の半月分～1か月分程度です。
契約を更新すると、賃貸借契約そのものだけでなく、加入している火災保険なども同時に更新されるケースがあります。
そのため、必要な書類を用意する手間や、賃貸借契約の更新料が必要なくても火災保険の更新料はかかることもあるため注意が必要です。
火災保険の更新料は、家賃に関わらず約1万円～2万円が相場となっています。

賃貸借契約の契約期間中に途中解約はできる？

契約期間の満了を待たず、賃貸借契約を途中解約したい事情が生まれるかもしれません。
転勤などで契約期間中に退去して引っ越す場合は、賃貸借契約の途中解約をおこなうことになるでしょう。

途中解約には事前連絡が必要

期間満了時に契約を解約するのと同様、賃貸借契約を途中解約したい場合は事前にその旨を連絡しておく必要があります。
この期間がいつまでなのかは解約予告期間の定めとして契約書に記載されているため、契約前に確認しておくことが大切です。
多くの契約では1～3か月前までですが、契約によって実際の期間は異なります。
いつまでが解約予告期間なのか分からなくなってしまった場合は、契約書の記載内容を確認しましょう。

途中解約に違約金は発生するのか

契約期間の定めがある何らかの契約を結ぶ場合、途中で解約しようとすると違約金が発生することがあります。
賃貸借契約の場合は、途中解約しても違約金は発生しないことがほとんどです。
急な転勤などで賃貸物件の途中解約はいつでも発生する可能性があるため、その都度違約金を請求するのは現実的ではありません。
2年契約であっても、あくまでも契約更新のための区切りとして用いられる場合が多く、途中解約に違約金が発生することは少ないです。
ただし、違約金が発生しない契約ばかりではなく、最初の更新が済むまでは違約金が発生する契約なども存在します。
また、違約金は発生しなくても、物件の使い方が悪く敷金で補えないほど原状回復にお金がかかる場合は、修繕や清掃のための費用を請求されることもあるでしょう。

途中解約の手続き

賃貸借契約を途中解約したい場合は、契約書に記載された解約予告期間までに解約の手続きをおこなう必要があります。
どのように手続きをおこなうべきなのか、連絡の方法についても賃貸借契約書に書かれているため、記載にしたがって手続きが必要です。
基本的に、郵送やFAX、メールなどで文章の形で解約を申し込むよう定めていることが多いでしょう。
これは、解約時に言った言わないの水掛け論になるのを防ぐためです。
解約予告期間内に連絡したことを証明できないと、連絡期日を超過したとして余分な賃料を請求される可能性もあるため注意しましょう。
解約に関する細かい規定や手続き方法については、契約書の記載内容をしっかり確認することが大切です。

まとめ

賃貸借契約の契約期間が2年間に設定されているのは、1年以上の契約期間を設定しつつ入居者の入れ替わりスパンも考慮した結果です。
普通借家契約では期間満了時に契約を更新しますが、どのような手続きを求められるか、更新料が必要かは契約により異なります。
賃貸借契約は途中解約も可能ですが、解約予告期間中に手続きをおこなうようにしましょう。