賃貸物件における設備故障の民法改正内容とは？修繕費負担の責任もご紹介！

賃貸物件を経営している方のなかには、入居者から設備故障の連絡があったときの対応方法や、リスクが気になっている方もいらっしゃるでしょう。
民法改正によって、賃料の減額に関するさまざまな義務が発生しているため、詳細は事前に把握しておきたいものです。
この記事では、設備故障の対応が遅れると賃料収入の減額につながるのか、民法改正の内容やトラブルの責任者、管理会社の業務についてご紹介します。

賃貸経営における設備故障の民法改正内容

2020年4月の民法改正で「設備の一部減失による賃料減額」のルールが変更になりました。
改正前は「賃料の減額が請求できる」としていましたが、改正後は「賃料が減額される」となり、より明確化したのです。
この根拠は、民法611条にあります。
賃貸経営で失敗しないよう、設備故障における賃料減額の内容を確認しておきましょう。
民法611条の内容は、主に以下の2つです。

賃借物の一部が滅失したときはその程度に応じて賃料が減額される

設備故障などにより、入居者が賃貸物件で生活するうえで障害が生じたときには、その程度に応じて賃料が減額されます。
入居者から設備故障の通知があったにも関わらず放置したケースでは、賃料の減額や修理費の請求に応じなければなりません。
そのため、大家さんは入居者から設備故障の通知があったら、すぐに対応する必要があります。

設備故障により賃貸物件に住めなくなったときは契約の解除が可能

大家さんの対応が遅れるなどして入居者の賃貸物件における生活がままならないときは、入居者自身が契約を解除できます。
民法改正前であれば、入居者の請求に対してのみ対応していたものが、改正後は契約解除や賃料減額につながってしまうので注意しましょう。
設備故障の代表例として挙げられるのは、エアコンの故障や水回りの故障などです。
とくに、トイレ・浴室・キッチンはすぐに修理しないと、賃貸物件での生活ができなくなってしまいます。
賃料減額や契約解除につながらないよう、入居者からの申し出があったときにはすみやかに対応しましょう。

賃貸物件における設備故障の責任は誰にあるか

設備故障の責任は誰にあるかは、設備をどのように故障させたかで異なります。
その目安は、日本賃貸住宅管理協会が発表している「賃料減額のガイドライン」で把握できます。
賃貸物件における設備故障の修繕費について、大家さんが負担するケースと入居者が負担するケースをそれぞれ見ていきましょう。

設備故障の修繕費を大家さんが負担するケース

民法改正による賃料減額は、入居者の善管注意義務違反に基づく不具合を除きます。
たとえば、入居者がまだ一度も使っていないような設備が壊れたときには、大家さんが修繕費を負担するのが一般的です。
初期不良に関する修繕費は大家さんの責任となるケースが多いため、賃貸経営を始めるならこの点を押さえておきましょう。
また、経年劣化で設備故障が起きたときも、大家さんの責任となります。
入居者から設備の不良や故障の申し出があったときには、賃料減額につながらないよう、すぐに修理の日程を組むことが大切です。
設備故障が大家さんの責任だったときの対応方法は、現地に出向く以外に、電話口で入居者に指示する方法や専門業者を手配する方法があります。
専門業者に依頼するケースでは、事前に応急処置を確認しておくと、状況が悪化せずに済むでしょう。
エレベーターや共用エントランスのオートロックなどは大家さんでは対処できないため、専門の業者を呼ぶことをおすすめします。

設備故障の修繕費を入居者が負担するケース

設備故障を大家さんに報告せず、自分で修理したときの費用負担は入居者です。
また、入居者が設備の故障を放置して悪化させたケースでも、責任は入居者にあります。
たとえば、雨漏りを放置してその影響で室内にカビが生えたり、床が傷んだりしたケースでは、その修繕費用も含めて入居者負担となる可能性が高いでしょう。
さらに、入居者の故意・過失で設備が壊れたときも、入居者が責任を取ります。
掃除を怠っていたり、家を何日も空けていたりして設備に不具合が生じたケースでは、入居者が修繕費の負担をおこなうのが一般的です。
寒い時期に水道の元栓を閉めずに長期間家を空けてしまい、水道管が破裂してしまったケースもあるので、契約時にはしっかりと入居者に説明する必要があります。
賃貸経営を検討している方は、修繕費をめぐって入居者とトラブルが起きないよう、契約書に責任の所存を明記しておくことが大切です。
民法改正で賃料減額や契約解除のリスクも高まっているため、設備故障に関する取り決めは具体的におこなっておきましょう。

賃貸経営で知っておきたい管理会社の業務

民法改正により設備故障の対応が遅れたときは賃料の減額に応じなければならないため、迅速な対応が求められます。
しかし、大家さんのなかには、他に仕事をしていて賃貸物件の設備故障に対応できない可能性もあるでしょう。
そのようなときは、賃貸物件の管理会社を活用することをおすすめします。
管理会社とは、大家さんからの委託を受けて賃貸物件の管理業務全般をおこなう会社です。
委託する業務の内容はさまざまで、賃貸管理業務の一部のみ依頼するケースもあります。
主な業務内容は、以下の2つです。
それぞれ特徴を押さえておき、状況に合わせて依頼してみましょう。

管理会社の業務内容①トラブル対応

管理会社の業務内容として、まず挙げられるのは「トラブル対応」です。
設備故障や入居者トラブルなど、賃貸物件におけるさまざまな問題を解決してくれます。
専門業者の手配もおこなっているため、大家さんが修理できない設備故障についてもスムーズな対処が可能です。
賃貸経営では設備故障だけでなく入居者とのトラブルもあるので、管理会社に問題解決を依頼しておくと、大家さんのストレスも軽減できるでしょう。
入居者が家賃の滞納をしていたり、騒音トラブルが起きていたりしていたときは、問題がこじれずスムーズな解決ができるよう管理会社に業務を委託することをおすすめします。

管理会社の業務内容②相談窓口

管理会社のなかには、コールセンターと提携している業者がいます。
設備故障など日常生活を送るうえでの困りごとを相談できるため、入居者にとっても安心材料となるでしょう。
とくに、コールセンターと連携している管理会社なら、24時間365日対応している可能性が高く、設備故障や入居者トラブルなどが起きても迅速な対応が可能です。
業者の手配など管理会社が窓口となっておこなってくれるので、大家さんに負担がかかる心配は少ないです。
現在、自主管理をおこなっている大家さんはもちろんのこと、管理会社への委託を検討している大家さんは、早めに管理会社に業務を委託することをおすすめします。
管理会社へ賃貸経営の業務を委託すれば、大家さんの負担が軽減されるほか、民法改正への対策も講じられるでしょう。

まとめ

2020年4月の民法改正で「設備の一部減失による賃料減額」のルールが変更になり、設備故障の対応が遅れると賃料収入が減額されます。
設備故障の責任は状況によって異なりますが、初期不良や経年劣化に関する修繕費は大家さん負担となるのが原則です。
管理会社に賃貸経営の業務を委託すれば、設備故障のトラブル解決や専門業者の手配窓口を請け負ってくれるため、大家さんの負担も軽減できるでしょう。