賃貸経営で注意したいトラブル事例！家賃の滞納・騒音・ゴミ出しを解説

賃貸経営を新たに始めると、物件で発生したトラブルにオーナーとして対処する必要が生じます。
対処が少しでも容易になるよう、賃貸経営中に経験しやすい主なトラブル事例は、事前に確認しておくことが大事です。
そこで今回は、賃貸経営で注意したいトラブル事例として、家賃の滞納・騒音・ゴミ出しの3つを解説します。

賃貸経営で注意したいトラブル事例①家賃の滞納

賃貸経営にあたって注意したいのは、まず家賃の滞納です。
トラブルの内容や対処法などは、以下のとおりです。

家賃の滞納に関するトラブル事例

賃貸物件の借主は、毎月家賃を支払う義務がありますが、支払いが常に遅れなくおこなわれるとは限りません。
一部の借主は、家賃を滞納することがあります。
その滞納が一時的なものでない場合もあり、慢性的に滞納が続く事例も見受けられます。
そのため、賃貸経営においては注意が必要です。
滞納の原因はさまざまですが、借主の失業や収入減少が一因として考えられます。
とくに、コロナ禍においては、多くの方が失業や収入減少を経験し、オーナーの間で家賃滞納に対する懸念の声が多く聞かれました。

オーナー個人で可能な対処法

家賃を滞納された場合、オーナーが個人でできる対処法として、まずは口頭での督促があります。
滞納している借主に対面や電話で直接支払いを求めることで、家賃が支払われる可能性があるでしょう。
口頭で督促しても解決しない場合は、次に書面での督促をおこないます。
家賃が未納であることや早期の支払いを求めることを文書にまとめ、滞納中の借主に渡しましょう。
それでも効果がない場合は、内容証明郵便を使用して督促します。
これらの対応をおこなっても家賃が支払われない場合は、契約解除を通告します。

専門家の力を借りる方法

家賃の滞納に対して、オーナーが無理に個人で対処する必要はありません。
賃貸経営において、日頃の管理業務を管理会社に委託すれば、家賃の回収を任せることができます。
家賃の督促において法的措置を講じる段階に入った場合、弁護士や司法書士などの専門家が主な相談先となります。
専門家の助けを借りることで、少額訴訟や差し押さえなどの法的措置をとり、滞納された家賃を回収することが可能です。

家賃の滞納で強制退去は可能なのか

オーナーが借主を強制退去させるためには、双方の信頼関係を損なうほどの背信行為があったと認められる状況が必要です。
家賃の滞納は契約違反に該当しますが、単発かつ短期間の滞納では、一般的に信頼関係を損なうほどの背信行為とはみなされません。
借主を強制退去させることができるのは、約3か月にわたって滞納が続いた場合です。
この場合、双方の信頼関係が損なわれたとみなされ、オーナーからの契約解除が認められる傾向にあります。

賃貸経営で注意したいトラブル事例②騒音

賃貸経営中、借主同士の間で発生しやすいのが騒音トラブルです。
トラブルの当事者はどちらも借主ですが、オーナーにも一定のリスクがあるため、詳細は事前に確認しておきましょう。
騒音に関するトラブル事例やオーナーにとってのリスクは、以下のとおりです。

騒音に関するトラブル事例

騒音トラブルで多い事例は、まず小さな子どもが原因となるものです。
ファミリー世帯が主に住んでいる物件では、家庭に小さな子どもがいてもあまり問題視されません。
しかし、さまざまな住人がいる物件では、小さな子どもの声や生活音が単身者などから問題視され、トラブルに発展することがあります。
また、住人同士で生活習慣が大きく異なる物件では、生活音によるトラブルが発生しやすいです。
とくに、深夜や早朝などの時間帯には、わずかな音でも騒音となり、睡眠を妨げられたとしてクレームが発生することがあります。

オーナーにとってのリスク

賃貸物件で発生した騒音トラブルは、賃貸経営においてリスクとなります。
オーナーは借主に対して一定の住環境を提供する責任があり、騒音トラブルへの対処が不十分だと、借主から損害賠償を求められる可能性があります。
また、新たな借主を受け入れる際、オーナーは物件の問題点を事前に伝える必要があるでしょう。
騒音に関しては、人によって感じ方が異なるため、告知の必要性は一概にいえません。
しかし、騒音トラブルが過去に頻発していたり、オーナー自身が騒音の問題を把握していたりする場合は、事前の告知が求められます。
告知が必要な状況で、騒音のことを伏せたまま借主と契約すると、後に契約解除や慰謝料を請求される恐れがあります。

騒音トラブルへの対処法

騒音トラブルが発生した場合、まずは掲示板への張り紙や各住戸への手紙で、全員に注意喚起をおこなうのが基本です。
全員への注意喚起で事態が解決しない場合、被害を訴えている借主を中心にヒアリングをおこない、状況を確認します。
そのうえで、騒音を出している借主と直接話をし、改善をお願いしましょう。
なお、音の大きさに関して、一般的に許容範囲とされる範囲を受忍限度と呼びます。
受忍限度を超える騒音を出している借主に対しては、契約解除が可能な場合があります。

賃貸経営で注意したいトラブル事例③ゴミ出し

賃貸経営をおこなっているとき、借主のゴミ出しを原因とするトラブルがありえます。
ゴミ出しに関するトラブル事例やその対処法などは、以下のとおりです。

ゴミ出しに関するトラブル事例

賃貸物件でのゴミ出しでは、一部の借主がルールを守れていないことがあります。
よく見られるのは、ゴミが地域の指定どおりに分別されていない事例です。
分別が不十分なゴミは収集されないことがあるため、オーナーとしては注意が必要です。
また、ゴミを出す時間は地域によって異なり、前日の夜から出せることもあれば、当日の朝でないと出せないこともあります。
このような違いから、一部の借主がゴミ出しの時間帯に違反しているとのクレームが発生することがあります。
さらに、問題のあるゴミ出しをしているのが借主とは限りません。
賃貸物件のゴミ捨て場を近隣住民や通行人が無断で使用する事例も一部見られます。

ゴミ出しのトラブルへの対処法

賃貸経営中にゴミ出しのトラブルが発生した場合、まずは現地のゴミ捨て場を確認し、収集されていないものがあれば速やかに片付けましょう。
次に、再発防止に向けて借主たちに通知文を出します。
この際、頭ごなしに注意しないことが重要です。
ゴミ出しの方法は地域によって異なるため、出し方を悪意なく間違えているだけの可能性があります。
また、借主に海外の方がいる場合、日本語で書かれたゴミ出しのルールを正確に読めていないかもしれません。
これらの点を考慮し、ゴミの分別方法や収集日などを目立つ場所に掲示したり、各住戸に手紙を配布したりすることで、ゴミ出しの正しいルールを地道に周知することが大切です。

ゴミ捨て場の無断使用への対処法

賃貸物件のゴミ捨て場が第三者に無断で使用されている可能性がある場合、現地に張り紙を掲示するのが一つの方法です。
張り紙には、第三者の無断使用に対して今後は警察への通報や処分費用の請求をおこなう旨を記載し、牽制効果を持たせることができます。
また、費用がかかるものの、ゴミ捨て場に防犯カメラを設置することも、第三者による無断使用に対して有効な手段です。

まとめ

賃貸経営にあたっては、一部の借主から家賃を滞納される事例があり、対処法としてはオーナー個人での督促や管理会社への業務委託などが有効です。
借主同士の間でよく発生するのは、小さな子どもの声や生活音などを原因とする騒音トラブルであり、オーナーには適切な対処が求められます。
さらに、ゴミを出すときの分別や時間が守られていないなどのトラブルがありえるため、賃貸経営では注意が必要です。