初めて大家業をする流れを知りたい!管理委託と自己管理についても紹介

初めて大家業をする流れを知りたい!管理委託と自己管理についても紹介

大家として賃貸物件の経営をするにはどんな能力が必要なの?と疑問を持つ方は多いです。
投資用不動産を購入すれば大家として家賃収入を得られる可能性がありますが、収益率を高く維持するためにはいくつかの工夫が必要です。
本記事では、初めての大家業の基本的な流れをお伝えしたうえで、管理委託と自主管理についてそれぞれ解説します。

初めての大家業の基本的な流れ

初めての大家業の基本的な流れ

初めての大家業の基本的な流れは、投資用不動産を探す・ローンの事前審査・購入の申し込み・売買契約の締結とローンの申し込み・ローン契約・引き渡し・家賃収入の発生となります。
投資用不動産を選ぶときには、自分が住むのではなく第三者が借りたいと思えるような物件探しをしなければなりません。
不動産市場を見たうえで需要の多い条件を多く満たしている物件を選ぶのも大切ですが、防音設備や自然の多さなど「ここが良い」と思わせるポイントがあれば空室率は低く抑えられるでしょう。
住宅ローンと投資用不動産のローンは審査基準や金利が異なります。
とくに金利に関しては住宅ローンと比べて高く設定されているため、将来的に返済が厳しくなる可能性がないかどうかを見据えたうえで契約を検討してください。
すでに入居者のいる物件の所有権を取得したのであれば引き渡しと同時に家賃収入が発生します。
しかし、空き家や入居者のいない物件を購入したのであれば、ご自身で借主の募集をしなければなりません。
借主を探す作業や管理に関しては、管理会社や不動産会社に代理で委託する方法もありますが、ご自身が大家として探す方法もあります。
大家業に慣れていなかったり忙しく過ごしたりしている場合は、専門家に依頼する方が手間がかかりませんが、管理手数料の支払いが発生する点のみ理解をしておきましょう。
大家として家賃収入を得るためには莫大な資産を持っていたり特別な能力や実績が必要だと考える方も多いですが、実際には100万円ほどの必要資金ではじめられます。
なぜなら、投資用不動産であっても金融機関からの借入ができるため、自己資金が少なくても計画的に返済をすれば十分な収益化が見込めるからです。
住宅ローンは居住用物件に対して適用される金融商品のため、投資用不動産に対しては利用できず、別の金融商品が用意されています。
一般的には、購入金額の5%ほどを頭金として先に支払わなければなりません。
つまり1,000万円の投資用不動産をローンで購入しようと考えている場合は、頭金が50万円・ローンを組むときに必要な諸費用が50万〜60万円なので、準備資金の目安は100万円ほどです。
ローンを組むときの必要な諸費用とは、登記費用・固定資産税と都市計画税・管理費と修繕積立金・各種保険料・ローン事務代行手数料・印紙代などを含みます。

大家業の管理委託とは

大家業の管理委託とは

大家業の管理委託とは、投資用不動産の管理を管理会社や不動産会社などに委託する方法です。
基本的には初めての大家業に挑戦する人を含めてほとんどの大家さんには管理委託がおすすめです。
業者は大家さんから管理手数料を受け取る代わりに、リーシング(入居者募集)・契約の締結と更新・家賃の入金管理・家賃滞納の督促と回収入居者からのクレーム対応・退去時の立ち会いを代理でおこないます。
具体的な管理内容は、業者や契約プランによって異なりますが、基本的には管理業務全般を請け負います。
マンションやアパートを一棟すべて所有している場合は、建物や設備の保守点検およびトラブル対応・清掃とメンテナンスまで追加で委託するプランもあるため、大家の負担はほとんどありません。
物件の特徴に応じて柔軟に管理プランの選択肢を用意してもらえるため、初めての大家業であっても専門家からサポートを受けながら家賃収入を得られます。
管理委託のメリットは、面倒な管理業務をする手間を省ける点と遠方の投資用不動産を所有できる点です。
まず、物件を管理するとなればたくさんの手続きや対応をしなければなりません。
定期的に借主が変わっているのであれば、借主の募集をかけたり内見の対応をしたりするほか、賃貸借契約時に顔を出すなど借主の都合に合わせて動く業務が増えます。
また近隣トラブルや設備の故障などで休日や深夜に連絡があった場合、すぐに物件に足を運ぶ必要があります。
管理委託をしておけば、このように本来は所有者である大家さんがやるべき業務を基本的にはすべて業者に任せられるため、負担がほとんどかかりません。
なかには専門的な知識やノウハウが求められる業務もあるため、初めて大家業をするのであればトラブルを未然に防ぐ目的でも専門家に任せたほうが良いでしょう。
続いて、複数の投資用不動産を所有するとなれば、管理に対する負担は大きいです。
移動距離が多くなれば費用がかかるだけではなく、ご自身の時間も削られてしまいます。
遠方に優良物件を見つけたケースや複数の投資用不動産を運用するケースでは、管理委託は必要不可欠だといえるでしょう。
管理委託のデメリットは、管理手数料が発生する点です。
管理手数料の費用は、賃料に対する割合で算出されるケースが多く、具体的な数字は管理会社によって変動しますが一般的には3〜5%が相場です。
たとえば、1棟10室の賃貸アパートを運用していて全部屋の家賃10万円で貸し出し中の場合は、10万円×10室×5%=5万円となります。
つまり、家賃収入100万円に対して管理手数料5万円です。
年間にかかる管理手数料は60万円で高いと感じる方もいますが、自主管理の場合は移動費などで出費が発生するため大差がないとの見方もできます。

大家業の自主管理とは

大家業の自主管理とは

大家業の自主管理とは、投資用不動産の管理をご自身でおこなう方法です。
ご自身で管理をする場合、リーシング(入居者募集)・賃貸借契約の締結・家賃の入金管理・設備や騒音などのクレーム対応・退去時の立ち会いなどをおこないます。
基本的な業務にくわえて、家賃滞納に対する督促や共有部分の汚れの掃除などの業務も発生します。
自主管理のメリットは、管理手数料が発生しない点です。
ご自身で業務をおこなうのであれば管理会社や不動産会社が一切介入しないため、専門家に支払う手数料はありません。
賃貸物件の規模や家賃収入によって異なりますが、一般的には月に数千円〜数十万円ほどの管理手数料が発生すると考えると、利益を最大限に出したい大家にとっては節約するポイントになり得ます。
ただし、自主管理をするのであれば入居募集の広告・内見や賃貸借契約やクレーム時の移動費などが発生するため、必ずしも節約になるとは限りません。
自主管理のデメリットは、時間と手間がかかる点と業務内容によっては専門家の知識が求められる点です。
投資用不動産の所有者がやるべき業務は多く、365日24時間いつでもクレームに対応できる環境づくりをしなければなりません。
旅行などで長期休暇を取ろうにも、借主からの連絡があれば対応しなければならないため、時間と手間がかかる点は大きな負担になるでしょう。
また、管理が行き届いていなければ借主側が不満を募らせて退去してしまったり、賃貸借契約時には専門的な用語がたくさん出てきたりするためノウハウや知識も求められます。
初めて大家業をするのであれば学びも多くなるものの、失敗したときの代償が大きくなる可能性も懸念するべきです。

まとめ

賃貸運用は、100万円の準備資金があれば始められるため、比較的挑戦しやすいビジネスです。
管理会社や不動産会社に業務を依頼する管理委託にすれば、借主探しやクレーム対応も代理でおこなってもらえるなどのメリットがあります。
管理手数料の負担が気になる方は自主管理をする方法もありますが、時間と手間がかかる点を十分に理解したうえで、挑戦できそうかを考えてみてください。