入居者からの家賃交渉に応じるメリット・デメリットは？基準を解説

入居者から家賃交渉があった場合、それに応じるべきか悩んでしまうものでしょう。
今回は、家賃交渉に応じるメリット・デメリットを解説します。
また、値下げ交渉に応じるかどうかを決める基準にも触れているので、現在お困りの方は今後の参考にしてみてください。

入居者からの家賃交渉に応じるメリット

入居者からの家賃交渉に応じると、さまざまなメリットがあります。
以下で詳しく見てみましょう。

退去リスクを回避できる

入居者が家賃交渉をするのには、さまざまな事情があると考えられます。
もっとも可能性が高いのが、家賃の支払いが生活の負担になっている点です。
毎月の支払いが厳しい状況になると、生活費の捻出が難しくなる場合もあります。
そのため、どうにか現在の住まいを離れずに生活するためにも、家賃を下げてもらえないか交渉するのです。
日本経済は不安定な状況のため、収入が減少してしまう方は少なくないでしょう。
もし交渉に応じなかった場合は、家賃が現在よりも低い物件に引っ越す可能性もあります。
そもそも交渉をしてまで家賃を下げようとしているので、入居者はよほど生活に困っているのかもしれません。
家賃が安い物件に引っ越しされると、家賃収入が得られなくなるため、物件のオーナーにとってもリスクがあります。
こうしたリスクを回避するためにも、応じるメリットは少なからずあると考えられるでしょう。

修繕費用を抑えられる

家賃交渉に応じれば、入居者はそのまま物件に住み続ける可能性が高いです。
その場合は、修繕費用を抑えられるメリットもあります。
そもそも物件の退去が決まると、次の入居者を募集するために、修繕・ハウスクリーニングが必要になります。
当然ながらこれらには高額な費用がかかるため、できればそのまま住み続けてもらったほうが、収益性が高くなるのです。
また、敷金が活用できると考えている方は多いですが、これは経年劣化しているものに使用できない仕組みになっています。
敷金が利用できるのは、住人の過ごし方に問題があった場合のみです。
そのため、トラブルがない場合はハウスクリーニング・修繕にかかる費用を、オーナー自身が負担しなくてはなりません。
こうした費用の発生を防ぐのを目的に、家賃交渉に応じる方法が挙げられるのです。

入居者募集コストを削減できる

交渉に応じなかった場合は、住人が他の物件に引っ越す可能性があります。
もしこのような事態になった場合、次の入居者を探さなくてはなりません。
しかし、この募集には少なからずコストがかかるのです。
先述したように、修繕やハウスクリーニングにも費用が発生しますが、住人を探すのにもコストが発生します。
募集するのにいくらかかるのかは、利用している不動産会社によって左右されるため一概には言えません。
ただし、基本的には仲介手数料がかかります。
費用は部屋の賃料1か月分となっています。
契約が決まらなければ仲介手数料は発生しませんが、その間は家賃収入が減ってしまうでしょう。
当然ながら、次の住人が見つからない期間が長引くほど、家賃収入を得られない期間も長くなるのです。
こうしたリスクはオーナーにとってとても大きいため、交渉に応じるメリットは大きいと言われています。

入居者からの家賃交渉に応じるデメリット

家賃交渉に応じると、デメリットがあるのも事実です。
以下で詳しく見てみましょう。

家賃収入が減る

交渉に応じた場合、その分家賃収入が減ってしまいます。
これまで得られていた収益より下がってしまうため、場合によっては資金計画を立て直さなくてはなりません。
なかには家賃収入を頼りに生活している方もいるでしょう。
とくに住宅ローンを返済中の方にとって、資金調達はとても重要なポイントとなります。
この返済が難しくなれば、賃貸物件を運用するどころではなくなるでしょう。
交渉に応じる前に、「収入が減っても生活できるか」「収支バランスが崩れて悪影響を及ぼさないか」をよく考えなくてはなりません。
最悪の場合は、賃貸物件を運用できなくなる事態に発展してしまう可能性もあります。

元の家賃に戻せない

「もし家賃収入が減って生活が厳しくなった場合は、こちらから再度交渉して家賃を上げればいい」と考えていませんか。
しかし、賃貸物件における仕組み上、元の家賃に戻せないのです。
そもそも日本は借主にメリットがある法律が多くなっています。
家賃の値下げ交渉についても、無条件に提案できる仕組みになっています。
しかし、借主の都合によって値上げする場合は、正当な理由がないとできません。
また、値下げに応じた場合は、借主が了承しない限りは元に戻せないのです。
場合によっては裁判をおこなって値上げをする方法があるものの、相場よりも家賃が低いなど、特別な事情がない限りは認められないと考えられます。
そのため、基本的には一度値下げに応じた場合、元の家賃にはならないと言われているのです。
一度家賃が下がったのに、わざわざ元の金額に戻そうとする住人もいないため、再設定はできないと考えるのは自然です。

他の部屋と差が生まれる

家賃を下げた部屋と下げてない部屋で、差が生まれてしまいます。
交渉に応じて家賃が下がったとしても、それを表向きに公表する必要はありません。
しかし、入居者同士のコミュニケーションが活発だった場合、「家賃が下がった」と他の方に話した結果、噂となって広まる可能性が高いでしょう。
このような事態になると、他の住人の間で不公平感が生まれてしまいます。
その結果、別の方からも家賃について交渉が入る場合があります。
応じてしまうとさらに収益性が下がり、応じないと不満が募るため、少なからずトラブルの元となるでしょう。

入居者からの家賃交渉に応じる基準

家賃交渉に応じるべきか判断するためには、いくつかの基準があります。
以下で詳しく見てみましょう。

入居期間

長期間入居している方は、長きにわたって家賃収入を支えてくれていたと考えられます。
物件や周辺環境にも満足しているため、これまで転居をせずに住み続けていた方なので、交渉決裂によって逃がしてしまうのは勿体ありません。
また、なかには長期間の入居によって、コミュニケーションを取れていた方もいるでしょう。
近隣住民との関係性も良く、トラブルを起こさない方は、オーナーにとって理想的な存在と言えます。
このような基準を満たしていれば、応じても良いと考えられます。

交渉理由がしっかりしている

やむを得ない事情による交渉の場合、前向きに値下げを検討しても良いでしょう。
たとえばリストラや病気などによる収入減少は、誰にも起こり得る問題です。
日本国内の経済状況を考えると、収入が不安定になってしまうケースは十分考えられます。
もしかすると水道光熱費や食費などの捻出すら難しい状況にあるかもしれません。
こうした具体的な事情がある場合は、応じても良いでしょう。

滞納実績がある

もし過去に滞納した実績がある場合は、簡単に応じないほうがいいでしょう。
仮に家賃を下げたとしても、さまざまな理由をつけて滞納されてしまう可能性が高いからです。
家賃を滞納するのは、日頃からルーズか、もしくは収入状況が不安定であると考えられます。
こうした問題は家賃を多少下げても解決しないでしょう。

まとめ

入居者からの家賃交渉に応じると、退去リスクを回避できるメリットがあります。
しかし、元の家賃に戻せなくなる、家賃収入が減るなどのデメリットも生じます。
これまで入居していた期間や滞納の有無などを確認したうえで、慎重に判断してください。